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前有WeWork折戟IPO，現(xiàn)有優(yōu)客工場“流血”上市，兩大獨角獸相繼跌落神壇，尤其在疫情沖擊下，聯(lián)合辦公行業(yè)似乎正遭遇最艱難時刻。

近期，特殊目的收購公司（SPAC）Orisun Acquisition Corp. （下稱“Orisun”）宣布與優(yōu)客工場達(dá)成合并協(xié)議，并購后的公司將以新的股票代碼在納斯達(dá)克上市流通。在去年赴美獨立上市未果后，優(yōu)客工場或?qū)⒁源藢崿F(xiàn)借殼曲線上市，這背后是曾經(jīng)的瘋狂燒錢擴張，伴隨著的是多年虧損，如今雖然即將成功上市但估值縮水。

WeWork折戟 IPO以來，市場對聯(lián)合辦公企業(yè)的估值開始悲觀。2020年以來又遭遇新冠肺炎疫情影響，很多承租企業(yè)無法正常復(fù)工導(dǎo)致現(xiàn)金流吃緊，破產(chǎn)、退租問題頻現(xiàn)，聯(lián)合辦公行業(yè)也遭遇巨大沖擊，不少企業(yè)開始收縮戰(zhàn)線。如今，隨著國內(nèi)最大的聯(lián)合辦公企業(yè)優(yōu)客工場“流血”上市，這個新興的行業(yè)將何去何從？如何破局 “二房東”盈利模式？試水輕資產(chǎn)模式是否可行？又該如何在增值服務(wù)上獲取新的盈利點？

前有WeWork折戟IPO，后有優(yōu)客工場曲線上市

作為國際和國內(nèi)聯(lián)合辦公領(lǐng)域的兩大巨頭，WeWork和優(yōu)客工場的上市之路充滿看點。 在2019年8月份，WeWork是新興企業(yè)獨角獸的現(xiàn)象級公司，估值曾高達(dá)470億美元，并提交了IPO招股書。但在此之后，WeWork估值一路暴跌，先是跌到250億美金，后是170億美金，并最終在10月6號撤回IPO。 摩根士丹利美國股票策略師邁克爾·威爾遜曾評論，WeWork的IPO失敗標(biāo)志著一個時代的結(jié)束，這場對于高科技公司估值虛高的擠兌即將開始。 也正是在2019年底，資本市場對于聯(lián)合辦公行業(yè)開始悲觀時，優(yōu)客工場正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，擬尋求在紐約證券交易所上市，但半年以來，其IPO一直未有實質(zhì)性進展。

令大家始料未及的是，優(yōu)客工場放棄了IPO，改道借殼上市。美東時間7月6日，Orisun公告稱，該公司已與優(yōu)客工場達(dá)成合并協(xié)議。并購結(jié)束后，雙方有望以新的股票代碼在納斯達(dá)克上市流通，同時優(yōu)客工場當(dāng)前的管理團隊會繼續(xù)運營新公司。根據(jù)協(xié)議條款，Orisun的全資子公司Ucommune International將收購優(yōu)客工場，合并后公司的預(yù)估市值約為7.69億美元。而曾經(jīng)，優(yōu)客工場的最高估值達(dá)到30億美元。 從謀求獨立上市，到如今最終以借殼的方式上市，優(yōu)客工場即使被收購也要堅持上市的原因是什么？在業(yè)內(nèi)人士看來，或許迫不得已。 一位機構(gòu)分析師表示，投資人可能需要在二級市場變現(xiàn)，要不然沒有機會。

為曾經(jīng)瘋狂燒錢、擴張“買單”

2015年以來，在共享經(jīng)濟大潮下，聯(lián)合辦公開始了一路狂奔，并在資本加持下，WeWork、優(yōu)客工場、氪空間等聯(lián)合辦公企業(yè)紛紛跑馬圈地，燒錢帶來的結(jié)果是地盤迅速擴大，但也持續(xù)虧損。 WeWork創(chuàng)辦于2010年，成立9年來共獲得超過80億美金的融資額，并在全球29個國家111個城市有528處經(jīng)營地點。高速擴張的同時也伴隨著巨大虧損，WeWork招股說明書顯示，2016-2018年，該企業(yè)分別虧損4.30億美金、9.33億美金和19.27億美金，2019年上半年虧損9.04億美元，構(gòu)成虧損的部分包括擴張中的預(yù)付租金、推廣費用等。

WeWork在招股書中稱，“短期內(nèi)其凈虧損占收入的百分比可能會增加，并將繼續(xù)絕對增長，公司無法預(yù)測未來能否實現(xiàn)盈利”。 再看優(yōu)客工場，自2015年4月創(chuàng)立以來，融資額超過50億元。燒錢換規(guī)模，到2019年前三季度，優(yōu)客工場在國內(nèi)及新加坡的41個城市中擁有197個辦公空間。 與WeWork一樣，優(yōu)客工場也一直在虧損中。招股書顯示，2017年、2018年及2019年前9個月，優(yōu)客工場分別實現(xiàn)凈虧損約3.73億元、4.45億元及5.73億元。虧損背后，是成本大增，同期優(yōu)客工場的營業(yè)成本分別約為3.10億元、6.64億元及10.08億元，同比增幅均在110%以上。優(yōu)客工場表示，虧損主要來自為發(fā)展業(yè)務(wù)而進行的投資，包括開辟更多空間、重建現(xiàn)有空間等。 作為新興企業(yè)，虧損并不可怕，可怕的是沒有創(chuàng)新的盈利模式，被資本吹出來的泡沫最終會破滅。

高力國際華北區(qū)研究部總監(jiān)陸明表示，現(xiàn)在二級市場投資人對于聯(lián)合辦公的商業(yè)模式和盈利能力都存在非常大的質(zhì)疑，WeWork是導(dǎo)火索?！澳憧梢詿X，可以擴張，最終要上市的話，投資人還是看盈利，看你的公司到底能否賺錢?！?在陸明看來，聯(lián)合辦公在為前兩年的盲目快速擴張買單。以北京為例，2018年-2019年上半年，是北京寫字樓租金的高點，聯(lián)合辦公企業(yè)在快速擴張中的租金水平也在上漲。目前，北京寫字樓租金下跌了10%-15%，這個階段下擴張的聯(lián)合辦公企業(yè)，就有了10%-15%的成本優(yōu)勢，相比2018年那波擴張的企業(yè)來說，壓力就小了很多。“與此同時，拿著投資人的錢快速擴張，如果趕上好行情，發(fā)展的會非常好，如果遇到疫情這種情況，就會遇到非常大的壓力?！?事實上，無論是WeWork還是優(yōu)客工場，都是“二房東”模式，即租房—裝修—出租，從中間賺取差價。

如果收取房屋成本高，遭遇疫情等特殊情況，空置率下降，聯(lián)合辦公企業(yè)就很容易遭遇艱難時刻。而且，隨著規(guī)模的擴張，二房東的成本優(yōu)勢并不明顯，從上文中優(yōu)客工場的成本增速就可以看出。 陸明表示，聯(lián)合辦公不是一個快速擴張的生意，而是一個花時間的生意，是一個打磨單店盈利模式的生意，就像磨鉆石，慢慢磨才能晶瑩剔透。“我相信WeWork上百個網(wǎng)點中，一定有盈利的，特別是早期拿的項目，而且積攢了不少大客戶，在市場上有一定的需求，但這不代表可以盡可能地快速擴張?！?“通過規(guī)模效應(yīng)減少成本實際很難，管好1家店或10家店，不難，但是有上百家甚至上千家店鋪時候，壓力會非常大。”陸明表示。

聯(lián)合辦公行業(yè)加速洗牌

疫情之前，聯(lián)合辦公行業(yè)就已經(jīng)進行了長達(dá)一年多的洗牌，而隨著疫情到來，洗牌或?qū)⒓铀佟?根據(jù)邁點研究院于2月27日發(fā)布的《2020年中國辦公行業(yè)疫情應(yīng)對及訴求分析報告》，今年春節(jié)過后，61.9%的受訪聯(lián)合辦公企業(yè)項目拓展停滯，部分企業(yè)已簽物業(yè)可能因裝修停工而影響產(chǎn)品上市；52.38%的受訪企業(yè)現(xiàn)金流緊張，物業(yè)租金壓力較大；52.38%的受訪企業(yè)因為客戶減少，業(yè)務(wù)驟停。 此前在接受新京報記者采訪時，優(yōu)客工場創(chuàng)始人、董事長毛大慶對聯(lián)合辦公行業(yè)正在面臨的問題直言不諱，“聯(lián)合辦公行業(yè)面對的是在這次疫情中受到巨大沖擊的中小企業(yè)。從我們自身的情況來看，一方面，目前上游業(yè)主仍無法明確疫情期間租金減免的操作流程及落實時間；而另一方面，很多租用聯(lián)合辦公空間的中小企業(yè)在現(xiàn)金流上出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致聯(lián)合辦公行業(yè)的清退以及空置成本提高?！?/span>

據(jù)媒體報道，疫情影響下，聯(lián)合辦公品牌FUNWORK已停止大部分項目運營，在4月份左右關(guān)閉了旗下多個辦公空間。 中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林表示，疫情后聯(lián)合辦公行業(yè)會迎來比較大的洗牌，原來的“粗放式”、“想憑一個概念就能做好一家公司”的企業(yè)可能會面臨被洗牌，“二房東”模式的生存空間會越來越小。但對于真正能夠?qū)⒒ヂ?lián)網(wǎng)概念、數(shù)字化經(jīng)濟概念融入到聯(lián)合辦公運營模式的企業(yè)，疫情反而會為其帶來新的機遇。

試水“輕資產(chǎn)”，能否實現(xiàn)盈利破局？

“擺脫這種二房東的經(jīng)營模式，基于整個市場需求來尋找自己的價值點，可能是聯(lián)合辦公行業(yè)實現(xiàn)破局的核心?！北P和林如是說。 盡管仍將工位服務(wù)費作為主要收入來源，但是近兩年來，聯(lián)合辦公行業(yè)頭部企業(yè)正嘗試由單一的空間租賃模式向多維度企業(yè)服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。 今年4月18日，優(yōu)客工場舉辦了五周年線上發(fā)布會，并宣布進行“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。毛大慶表示，產(chǎn)業(yè)鏈條化、功能多元化、收益復(fù)合化、運營輕量化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化都可能成為聯(lián)合辦公的發(fā)展趨勢，“優(yōu)客工場變得越輕，對會員的賦能就會越重?！?毛大慶口中的“輕資產(chǎn)”即為輸出品牌服務(wù)，并提供空間設(shè)計、建造以及管理服務(wù)。旨在通過聯(lián)合辦公運營商的品牌影響力、標(biāo)準(zhǔn)化的運營管理體系、智能化的IT系統(tǒng)，以及客戶端、多維度的投融資體系及完善的社群運營體系，打造分享型企業(yè)生態(tài)。

陸明表示，從目前來看，輕資產(chǎn)方式可以做到盈利，但估計會很薄，因為輸出的是管理、品牌等，投資人肯定要拿走大部分利潤，聯(lián)合辦公企業(yè)的利潤就會變得非常薄。 此外，輕資產(chǎn)運營模式是基于相當(dāng)強大的資源網(wǎng)絡(luò)及資源整合能力，對于現(xiàn)金流問題明顯、行業(yè)資源不足、影響力仍待提升的中小規(guī)模聯(lián)合辦公企業(yè)來說，可行性尚未可知。 “目前，龍頭企業(yè)也在探索新的運營和盈利模式，但絕不是通過二房東這種簡單粗暴的方式，而是在此基礎(chǔ)上，附加數(shù)據(jù)化的能力，通過大數(shù)據(jù)提供超高毛利的增值服務(wù)。”陸明說，“不能單做地產(chǎn)這攤子事，還要嫁接其它能力，才能讓這個商業(yè)模式后續(xù)有吸引點，投資人才能提高預(yù)期。” 增值服務(wù)開發(fā)將成為聯(lián)合辦公行業(yè)的全新突破口，也是聯(lián)合辦公企業(yè)增加客戶黏性的關(guān)鍵。

疫情期間，諸如優(yōu)客工場推出一系列關(guān)于中小企業(yè)經(jīng)營管理的公益課程，并通過線上渠道調(diào)集了一批消毒液、洗手液、紙杯等生活用品供會員采購；氪空間整合旗下資源，推出了管理、財稅、親子等直播課程，并聯(lián)合相關(guān)企業(yè)推出租房優(yōu)惠、健身課堂、蔬菜配送等便利服務(wù)；納什空間向企業(yè)客戶提供了遠(yuǎn)程辦公平臺云桌面、云儲存、云資源等免費資源……通過整合垂直資源，聯(lián)合辦公企業(yè)達(dá)成與下游企業(yè)間的雙向互動，搭建互幫互助的共生關(guān)系。