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6年前，國(guó)內(nèi)興起“大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新”浪潮，直接拉動(dòng)辦公需求，聯(lián)合辦公隨之走進(jìn)公眾視野。新興業(yè)態(tài)讓企業(yè)及投資人看到了行業(yè)發(fā)展的可能，一時(shí)間大量的資本注入聯(lián)合辦公行業(yè)，WeWork、優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間等聯(lián)合辦公企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

2020年，一場(chǎng)突如其來(lái)的“黑天鵝”事件，為各行各業(yè)帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。成立時(shí)間短、規(guī)模小、業(yè)務(wù)單一、盈利能力較弱的中小企業(yè)，更深陷泥潭。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)企業(yè)破產(chǎn)公開(kāi)案件創(chuàng)歷史新高，達(dá)39323件，同比上升45.4%，其中大部分為中小企業(yè)。作為傳統(tǒng)商業(yè)及辦公物業(yè)的“常客”，中小企業(yè)大幅度夭折直接導(dǎo)致寫字樓空置率飆升，聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展隨之告急。

始終無(wú)法擺脫“二房東”模式的聯(lián)合辦公企業(yè)，正通過(guò)挖掘增值服務(wù)增益、進(jìn)入碎片空間降本等方式，努力走出不盈利怪圈。

資本看空 行業(yè)“頑疾”待解

選址、租賃、裝修、招商……這是大部分聯(lián)合辦公企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

六年時(shí)間，部分聯(lián)合辦公企業(yè)在“為擴(kuò)大規(guī)模而拿地”與“為盈利而有效運(yùn)營(yíng)”之間，始終難以找到平衡點(diǎn)。過(guò)度依賴出租率的結(jié)果是衍生出去化難、運(yùn)營(yíng)難、現(xiàn)金流無(wú)法回正、持續(xù)虧損等問(wèn)題。

到頭來(lái)，規(guī)模成了一把雙刃劍。

“聯(lián)合辦公就是一種具有風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)模式，在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在很多不可控因素?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者，而作為聯(lián)合辦公“上游”企業(yè)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)近年來(lái)頻繁暴雷，也令資本市場(chǎng)持續(xù)“看空”聯(lián)合辦公企業(yè)。

2019年9月，聯(lián)合辦公頭部企業(yè)WeWork對(duì)外宣稱將以470億美元的估值尋求IPO，很快便因?yàn)樨?cái)務(wù)不佳等問(wèn)題被迫取消上市計(jì)劃。

隨之新冠疫情接踵而至，共享辦公室業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020年，WeWork一舉虧損32億美元，凈債務(wù)為22億美元。上市失敗后，其估值從最高峰時(shí)的470億美元驟降至如今不足80億美元。

WeWork市值下跌，無(wú)疑給整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)潑了場(chǎng)冷水。

而已經(jīng)上市成功的優(yōu)客工場(chǎng)也無(wú)法繞開(kāi)虧損問(wèn)題。2021年第一季度財(cái)報(bào)顯示，優(yōu)客工場(chǎng)一季度凈虧損為1.268億元，較2020年同比增加52%。

除此之外，跟傳統(tǒng)的寫字樓相比，聯(lián)合幫在價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)聯(lián)合辦公空間的租金水平與傳統(tǒng)寫字樓齊肩，在價(jià)格上并沒(méi)有太多讓利空間。

深挖增值服務(wù)利潤(rùn) 進(jìn)入碎片空間降本

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在聯(lián)合辦公的賽道上，品牌房企能夠憑借自身優(yōu)勢(shì)走得更遠(yuǎn)，走得更好。

亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，品牌房企的運(yùn)營(yíng)模式依舊單一，變現(xiàn)渠道依舊有限。聯(lián)合辦公行業(yè)是一種具有專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，而非品牌房企本身的延伸業(yè)務(wù)，現(xiàn)有聯(lián)合辦公企業(yè)的“業(yè)務(wù)能力”不容忽視，依舊具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“首先，聯(lián)合辦公是一個(gè)非?？简?yàn)運(yùn)營(yíng)能力的行業(yè)，需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)人員不斷深耕?！蹦陈?lián)合辦公企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，服務(wù)將是未來(lái)聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展的突破口。

根據(jù)《2020-2021中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)白皮書》數(shù)據(jù)顯示，在選擇聯(lián)合辦公品牌時(shí)，53.3%用戶主要考慮因素是“服務(wù)能力”。

隨著行業(yè)發(fā)展逐步成熟，聯(lián)合辦公產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題漸顯。聯(lián)辦企業(yè)積極開(kāi)展多元增值服務(wù)，不僅可以開(kāi)拓收入源，增加產(chǎn)品獨(dú)特性，還可以提高基礎(chǔ)空間的溢價(jià)能力，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

聯(lián)合辦公企業(yè)創(chuàng)富港董事長(zhǎng)薛春此前在接受媒體采訪時(shí)就表示，聯(lián)合辦公可以提供大量的增值服務(wù)，增值服務(wù)可占整體收入的20%-25%。

無(wú)獨(dú)有偶，今年6月，某品牌聯(lián)合辦公企業(yè)便宣布全面升級(jí)品牌戰(zhàn)略，在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，除了24小時(shí)安保、日常清潔、空間維修、垃圾分類等基礎(chǔ)性服務(wù)，還有包括社會(huì)保險(xiǎn)、合同管理、招聘流程外包、許可證辦理、稅務(wù)籌劃、法律咨詢、創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、企業(yè)采購(gòu)、媒體傳播等一站式企業(yè)智能服務(wù)內(nèi)容，為需要快速進(jìn)入辦公狀態(tài)的企業(yè)提供了相對(duì)完善的線上線下工作環(huán)境。

“未來(lái)，聯(lián)合辦公還可探索多元場(chǎng)景結(jié)合，與酒店、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園合作。”上述聯(lián)合辦公企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，隨著市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，聯(lián)合辦公行業(yè)應(yīng)充分利用碎片空間，共享資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益最大化。

今年5月，夢(mèng)想加空間與巴塞羅酒店集團(tuán)宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作；6月，優(yōu)客工場(chǎng)與開(kāi)元酒店集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系；7月，ATLAS寰圖于上海閔行區(qū)的大型商業(yè)綜合體正式落地。

在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，聯(lián)合辦公品牌長(zhǎng)期積累的空間產(chǎn)品規(guī)劃能力、數(shù)字化辦公系統(tǒng)、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)等能力，將在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮重要作用。