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2021年初，新冠疫情多點零星散發(fā)病例的出現(xiàn)，加大了疫情傳播風(fēng)險。相比大半年前，各級組織、企事業(yè)單位已經(jīng)很自然的接受了線上辦公、線上購物、線上教育等方式。

有研究機構(gòu)斷言，新冠疫情讓全行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的速度至少提前了5年。盡管聯(lián)合辦公行業(yè)尚處于發(fā)展早期，但優(yōu)客工場成功登陸納斯達克，在某種程度上代表行業(yè)完成了初步的閉環(huán)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，辦公模式正在升級，甚至有可能被大規(guī)模顛覆，其背后蘊藏產(chǎn)業(yè)容量巨大。但在發(fā)展路徑上，目前還存在多種可能性值得繼續(xù)探索研究。如果我們分析優(yōu)客工場如今的商業(yè)邏輯和模式，會發(fā)現(xiàn)其也已轉(zhuǎn)型升級成為“為資產(chǎn)賦能”的資產(chǎn)管理運營公司，既服務(wù)于企業(yè)成長，也服務(wù)于城市資產(chǎn)。同時，透過資產(chǎn)管理，它也找到了通向城市更新及不動產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的更大空間與可能。

存量不動產(chǎn)需靠運營提升價值

1月14日，國際PE巨頭KKR宣布逆勢完成首只亞洲房地產(chǎn)基金的募集，募資總額達17億美元（約合人民幣110億元）。據(jù)報道，該基金將重點關(guān)注商業(yè)、辦公、長租公寓和物流地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。

從KKR最早關(guān)注投資住宅項目，到如今轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)細(xì)分市場，也說明了國內(nèi)不動產(chǎn)市場投資的發(fā)展?jié)摿薮?。而這深層次邏輯是中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的重構(gòu)，在房地產(chǎn)的上半程的主要“賽道”在增量住宅的開發(fā)，但是到了下半程，更多的把關(guān)注點落到城市更新以及存量不動產(chǎn)。這是從增量房地產(chǎn)到存量不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，開發(fā)的分量在減輕，運營越來越成為行業(yè)的主導(dǎo)力量。

對比美國的成熟房地產(chǎn)市場，西蒙是美國最大的商業(yè)REITs公司，大概市值520億美元，而美國上市開發(fā)商所有的市值加起來也就500多億美元。也就是說，美國的商業(yè)REITs一家的市值可以超過所有開發(fā)商的市值，REITs的本質(zhì)就是資產(chǎn)管理。

這是一個結(jié)構(gòu)性和趨勢性的轉(zhuǎn)變，即便如今國內(nèi)增量市場依然有著很大的機會，但在未來，中國的存量不動產(chǎn)一定是一個巨大的市場。而存量不動產(chǎn)的的格局和增量最大的不一樣的地方在于：開發(fā)講究高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤，存量要求的是通過精細(xì)化運營和服務(wù)，提升存量資產(chǎn)的現(xiàn)金流，并兌現(xiàn)成資產(chǎn)價值提升的的變現(xiàn)能力。

由此。專業(yè)的不動產(chǎn)運營商的價值也因此凸顯出來，而共享辦公的頭部企業(yè)正在布局和深耕這一市場。

“輕資產(chǎn)+數(shù)字資管”賦能

2015年優(yōu)客工場從“一張桌子”開始，掀起國內(nèi)辦公升級與變革。2020年4月，優(yōu)客工場五周年線上戰(zhàn)略發(fā)布會，宣布“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2020年11月，優(yōu)客工場在納斯達克上市，在其招股書中，也特別強調(diào)了以輕資產(chǎn)模式運營商辦資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式。

在聯(lián)合辦公領(lǐng)域，優(yōu)客工場已經(jīng)做到了規(guī)模和商業(yè)模式的頂尖，但綜觀業(yè)務(wù)布局，優(yōu)客工場的視野早已不局限于聯(lián)合辦公行業(yè)，而是志在以運營和服務(wù)，撬動存量不動產(chǎn)運管增值。

輕資產(chǎn)和SaaS服務(wù)，是優(yōu)客工場扳動不動產(chǎn)價值的兩個扳手。前者為不動產(chǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)化運營管理，后者則是通過“數(shù)字資管”代替過去的“經(jīng)驗資管”，提升管理效率。創(chuàng)立五年多以來，優(yōu)客工場形成了快速全能的人員培養(yǎng)體系、良好完備的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范、自帶流量的品牌宣傳渠道和合理有效的成本把控機制，能夠?qū)Υ罅宽椖窟M行標(biāo)準(zhǔn)化輸出管理和運營。這也是優(yōu)客工場能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)快速擴張的基礎(chǔ)。

據(jù)了解，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)目標(biāo)對象是閑置的低效的商業(yè)地產(chǎn)空間，通過輸出提供包含培訓(xùn)、空間設(shè)計、工程改造、管理咨詢、企業(yè)及服務(wù)商體系、招商和SaaS服務(wù)在內(nèi)的多種服務(wù)，既為上游業(yè)主提效去化，也能解決下游入駐企業(yè)經(jīng)營中的各種痛點。根據(jù)優(yōu)客工場披露的發(fā)展情況估算，預(yù)計到2022年，優(yōu)客工場或?qū)崿F(xiàn)1000家以上的門店規(guī)模，其中輕資產(chǎn)項目占比達到75%，基本追平酒店管理頭部品牌華住集團成立七年后的經(jīng)營規(guī)模和輕資產(chǎn)比例。

不動產(chǎn)智能管理系統(tǒng)也是優(yōu)客工場對外輸出的一大重點。傳統(tǒng)不動產(chǎn)運管常忽略了技術(shù)與人的互動、信息化與產(chǎn)業(yè)有機整體的協(xié)調(diào)，從而導(dǎo)致了“數(shù)據(jù)孤島”、重技術(shù)輕應(yīng)用、重投入輕實效、公共數(shù)據(jù)難以互聯(lián)互通、用戶感知度較差等問題。相比于傳統(tǒng)的運營管理軟件，SaaS軟件具有部署靈活、迭代迅速、支持按需付費等優(yōu)點，將成為物業(yè)降本增效的普遍選擇。

優(yōu)客工場自主開發(fā)了DOMES（讀數(shù)）SaaS服務(wù)平臺，具有高效準(zhǔn)確的數(shù)字化ONLINE的不動產(chǎn)運營能力，為商業(yè)不動產(chǎn)進行智能化改造、升級，賦能業(yè)主或管理運營方，并可以根據(jù)客戶需求，進行基于讀數(shù)SAAS平臺的軟件+硬件的定制化研發(fā)、布署，提升樓宇與用戶的匹配度。

DOMES（讀數(shù)）商業(yè)不動產(chǎn)SaaS管理平臺以基于資產(chǎn)租約合同管理、客戶線索轉(zhuǎn)化招商管理、開放IOT智能設(shè)備管理、數(shù)據(jù)決策的駕駛艙、租戶和會員的增值運營等十大管理模塊，為客戶進行資產(chǎn)管理、增值、賦能。同時，構(gòu)建不動產(chǎn)數(shù)字化引擎，通過IOT設(shè)備鏈接，搭建智能場景，為園區(qū)、商業(yè)樓宇、共享辦公空間、商業(yè)活動場地、長租公寓、停車場等各類不動產(chǎn)提升資產(chǎn)價值。

據(jù)悉，目前DOMES（讀數(shù)）SaaS平臺總管理面積超過200萬平方米，管理總合同超過5萬份，合同總金額超過32億元，管理的IOT設(shè)備近1萬個，與阿里云、百度云、華為、佳能、招商蛇口、成都高新園、恒大集團、蘇州智慧交通中心、泊寓、航天長峰、中國電科、碧桂園、恒大集團等客戶在樓宇智能化管理方面展開密切深度的合作。

毫無疑問，在中國不動產(chǎn)進入“資管”時代，精細(xì)化運營管理無論對成本管控還是對資產(chǎn)附加價值提升，都有不可限量的作用。同時，用技術(shù)顛覆傳統(tǒng)行業(yè)似乎已成了大勢所趨，顯然在模式逐漸成熟、規(guī)模不斷擴大的空間服務(wù)之外，優(yōu)客工場的科技力也在改變著商辦不動產(chǎn)的未來。未來，辦公資管服務(wù)升值不動產(chǎn)，還有很大的空間可探尋。