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　2015年，乘著創(chuàng)業(yè)大潮與共享經(jīng)濟(jì)概念的兩股風(fēng)，聯(lián)合辦公企業(yè)曾吸引無(wú)數(shù)創(chuàng)業(yè)者入場(chǎng)。主打共享經(jīng)濟(jì)，以租賃靈活、裝修高檔、價(jià)位低廉等優(yōu)勢(shì)吸引了一眾租戶。

　　在2015-2018年的這三年間，是國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公市場(chǎng)最瘋狂的時(shí)間段，據(jù)騰訊研究院發(fā)布的《2016創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)白皮書(shū)》來(lái)看，僅2015年，國(guó)內(nèi)眾創(chuàng)空間數(shù)量就從50余家迅速增長(zhǎng)至2300多家，增長(zhǎng)了近46倍。但轉(zhuǎn)眼到了2018年底，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，國(guó)內(nèi)投資熱退潮，聯(lián)合辦公行業(yè)進(jìn)入洗牌階段，市場(chǎng)熱度迅速遇冷。

　　其實(shí)從2019年開(kāi)始，大部分聯(lián)合辦公企業(yè)資金狀況就已吃緊。包括納什空間、氪空間在內(nèi)的多家聯(lián)合辦公頭部企業(yè)相繼爆出裁員、欠薪等消息。2020年突如其來(lái)的疫情，更是將本就愈發(fā)下滑的聯(lián)合辦公行業(yè)拉入寒冬。從整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)《2020年中國(guó)辦公行業(yè)疫情應(yīng)對(duì)及訴求分析報(bào)告》顯示，52.38%的聯(lián)合辦公品牌因?yàn)榭蛻魷p少，業(yè)務(wù)驟停。

　　至此，這場(chǎng)興起于2015 年的聯(lián)合辦公熱潮似乎終將迎來(lái)終局。

　　至今為止，聯(lián)辦行業(yè)仍未擺脫疫情帶來(lái)的下行壓力，且內(nèi)部呈現(xiàn)分化趨勢(shì)——頭部和資深玩家的入駐率漸漸恢復(fù)，而中小玩家仍對(duì)著大片空置的工位一籌莫展。

　　在疫情發(fā)生后，Distrii辦伴為了緩解現(xiàn)金流壓力，收費(fèi)方式變?yōu)檠喝兑?、押二付三；某共享辦公空間的的工位基本都是七折“甩租”。為了吸引租客，他們屢屢給出優(yōu)惠條件。盡管如此，這家共享辦公空間的空置率還是在60%-70%之間；甚至在某些共享空間，空置率已達(dá)到了90%。

　　以上是共享辦公行業(yè)中小玩家的現(xiàn)狀。根據(jù)《2018年中國(guó)聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》，聯(lián)合辦公出租率要達(dá)到85%才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

　　疫情下的國(guó)內(nèi)聯(lián)辦頭部企業(yè)，也遭受了一定的重創(chuàng)。以聯(lián)辦經(jīng)驗(yàn)有13年之久的創(chuàng)富港為例，創(chuàng)富港在2020年2月疫情期間的增值服務(wù)收入僅為383萬(wàn)元，2020年3月12日的出租率降低至81.82%。

　　正是因?yàn)橐咔榈臎_擊，創(chuàng)富港多數(shù)的會(huì)員企業(yè)員工無(wú)法按時(shí)復(fù)工，老會(huì)員違約增多，新會(huì)員又無(wú)法及時(shí)補(bǔ)充，聯(lián)合辦公的出租率從90%迅速下降到了80%，同時(shí)收入占比約30%的服務(wù)收入也基本屬于停滯狀態(tài)。

　　但隨著國(guó)內(nèi)疫情狀態(tài)的逐步明朗，在2020年6月30日，創(chuàng)富港的出租率迅速回升至了90.10%，當(dāng)月增值服務(wù)收入達(dá)到1173萬(wàn)，僅在2020上半年，就擴(kuò)張了新共享辦公空間12家。

　　如今的局面看來(lái)，聯(lián)辦行業(yè)的分水嶺已經(jīng)出現(xiàn)。頭部企業(yè)已經(jīng)從疫情中走出逐步恢復(fù)，而分水嶺以下的玩家，依然處在水深火熱的階段。

　　國(guó)內(nèi)聯(lián)辦的下一條路該何去何從？

　　創(chuàng)富港副總裁王永建認(rèn)為，共享辦公其實(shí)沒(méi)有十字路口，只有一字路，就是通過(guò)極致的精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，輸入低成本高價(jià)值的產(chǎn)品，讓客戶樂(lè)意買(mǎi)單，讓自己能夠持續(xù)盈利活下去。

　　聯(lián)合辦公頭部企業(yè)的崛起，印證了不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)管理賽道的可行性。但與此同時(shí)，分水嶺也愈發(fā)明顯，這也印證了：?jiǎn)芜呉蕾?lài)資產(chǎn)增值獲取高收益的時(shí)代正在走遠(yuǎn)，依靠精細(xì)化管理和創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)穩(wěn)健增值才是王道。

　　國(guó)內(nèi)所有聯(lián)辦行業(yè)都在進(jìn)行從“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型。

　　今年年初，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶就宣稱(chēng)，計(jì)劃在2020年達(dá)到約100個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輕重比例約1：1。

　　優(yōu)客工場(chǎng)的輕資產(chǎn)模式是指提供空間設(shè)計(jì)和建造以及管理服務(wù)，以開(kāi)發(fā)和管理業(yè)主的共同工作空間，業(yè)主承擔(dān)大部分投資。包括兩種類(lèi)型：1、Ubrand，主要收取品牌、咨詢和運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)；2、U合作伙伴，與房東分享收入。

　　截至2020年6月，優(yōu)客工場(chǎng)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目64個(gè)，管理面積22.14萬(wàn)平米，占比39.4%。

　　優(yōu)客工場(chǎng)輕資產(chǎn)模式（萬(wàn)平米、%）

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：公司財(cái)務(wù)報(bào)告

　　睿和智庫(kù)制圖

　　而創(chuàng)富港則一直堅(jiān)持的是半輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，即在輕重模式之間進(jìn)行中和，采用“租賃物業(yè)+自行裝修+自行運(yùn)營(yíng)”的模式。而這種模式是創(chuàng)富港目前能夠?qū)崿F(xiàn)“價(jià)值最大化”的模式。

　　在半輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的盈利能力上，創(chuàng)富港董事長(zhǎng)薛春還總結(jié)了7個(gè)關(guān)鍵盈利指標(biāo)：

• 單店毛利率近50%；
• 單店經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流達(dá)到銷(xiāo)售收入的近1/3比例；
• 公司整體經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流占收入的1/4比例（扣除總部成本）；
• 小面積（1000平方米）的項(xiàng)目2年內(nèi)回本，大面積（5000-10000平方米）的項(xiàng)目3年內(nèi)回本；
• 每平方米EBITA在70-80元；
• 單店利潤(rùn)保持35-55元/平方米/月之間；
• 同樣的投入，半輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益是重資產(chǎn)收益的20倍（當(dāng)市場(chǎng)租售比低于5%時(shí)）。

　　聯(lián)辦行業(yè)的下一步該如何走，或許每個(gè)人心里都會(huì)有不同的答案。但不變的是：聯(lián)合辦公市場(chǎng)是一個(gè)非常考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力的領(lǐng)域，它和單純的房地產(chǎn)行業(yè)天生就有邏輯性的差異，需要專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)人員不斷深耕。