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成本收支不平衡

成本構(gòu)成的問(wèn)題始終制約著這個(gè)行業(yè)，聯(lián)合辦公成本分為固定成本和彈性成本，固定成本我們定義為空間正常運(yùn)轉(zhuǎn)最低的成本投入，主要是物業(yè)成本和基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)成本，這塊幾乎占到了總成本的100%；而可變成本指的是每增加一個(gè)入住客戶所會(huì)增加的成本，這塊少到可以忽略不計(jì)。由于這樣的成本結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了空間如果不能快速招商，用收益去覆蓋每日必須發(fā)生的成本，就容易導(dǎo)致空間長(zhǎng)期入不敷出?，F(xiàn)在世面上很多空間在入住率都不高的情況下，仍然靠著投資人的繼續(xù)擴(kuò)張，占領(lǐng)市場(chǎng)。

以某知名聯(lián)合辦公品牌為列，該品牌項(xiàng)目位于北京CBD核心地段，體量2萬(wàn)㎡，工位數(shù)量3300個(gè)，我們來(lái)計(jì)算一下這個(gè)項(xiàng)目成本收支情況。

物業(yè)成本=租金成本+物業(yè)管理費(fèi)用=420萬(wàn)/月?? (內(nèi)部調(diào)查得知：租金6元/㎡/天，該租金遠(yuǎn)低于之前市場(chǎng)價(jià)格；物業(yè)費(fèi)30元/㎡/月)

基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)成本=人力+網(wǎng)絡(luò)+推廣+水電+稅費(fèi)+日常維修等??? (基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)成本在無(wú)法拿到具體數(shù)據(jù)，我們極限思考為0)

如果我們按照每個(gè)工位收益2500元/月（該項(xiàng)目辦公室工位收益），因此計(jì)算收益將會(huì)是最大收益計(jì)算的，那么要覆蓋掉確認(rèn)的420萬(wàn)的物業(yè)成本，需要出租至少1680個(gè)工位，但從開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在快半年出租工位數(shù)量800不到，如果要覆蓋基本運(yùn)營(yíng)成本那么對(duì)招租工位數(shù)量又會(huì)提高不少。

? 而近期該品牌將工位租售給了一個(gè)大客戶，采取了租一送一的形式，降價(jià)幅度之大，令人咂舌，但為了覆蓋高昂固定成本采取這樣的辦法也是不得已而為之啊。

??低收益

聯(lián)合辦公行業(yè)并不是像大家想的那樣是一個(gè)賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，現(xiàn)在的收益主要集中在租金上，而租金溢價(jià)又沒(méi)有想的那么高。按照一個(gè)工位普遍收益1500元計(jì)算（剔除渠道費(fèi)），人均工位占建筑面積6㎡，那么每天收益是1500元/月÷6㎡÷30天=8.3元/天，基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)成本大概占到收益1/4計(jì)算，最后收益6.2元/天，如果按照5元/㎡普遍租金計(jì)算，最后實(shí)際利潤(rùn)是1.2元/天，但是這1.2元/天是要求在滿租情況下的理想利潤(rùn)，想拿到1.2元/天的收益難度可想而知。

而另一方面，聯(lián)合辦公企業(yè)都想通過(guò)增值服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，但 we-work雖然在增值服務(wù)上不斷努力，但對(duì)營(yíng)收增加也不過(guò)個(gè)位數(shù)，租金收益占到總收益90%以上。未來(lái)想在增值服務(wù)上面掙錢(qián)，我們現(xiàn)在還是持保留態(tài)度。

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??招商難

品牌建立之初，只有1-2個(gè)空間，創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)往往依靠自身人脈就能實(shí)現(xiàn)空間較高的招租率，但隨著擴(kuò)張，創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)人脈資源的消耗殆盡，挖掘市場(chǎng)客戶成為了重點(diǎn)。各大眾創(chuàng)空間與中介渠道合作、服務(wù)商合作、開(kāi)發(fā)眾包系統(tǒng)、老客戶激勵(lì)推介等多種手段去挖掘市場(chǎng)客戶，但我們?cè)趯?shí)際招商中發(fā)現(xiàn)，眾多手段當(dāng)中沒(méi)有一個(gè)渠道能夠持續(xù)穩(wěn)定的帶來(lái)客戶。

另一方面目前有辦公需求的客戶仍然習(xí)慣使用傳統(tǒng)寫(xiě)字樓或商住兩用樓辦公，到聯(lián)合辦公空間辦公還需要一段的教育過(guò)程。很多人甚至都不知道什么是聯(lián)合辦公。

與此同時(shí)，對(duì)某些團(tuán)隊(duì)而言該模式并沒(méi)有起到真正節(jié)省成本的作用，最后相對(duì)高成本也使得部分創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)放棄該辦公模式。

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? 問(wèn)社群運(yùn)營(yíng)難

?幾乎每一個(gè)做聯(lián)合辦公都會(huì)想著做社群，希望用戶在空間內(nèi)部產(chǎn)生交流，創(chuàng)造價(jià)值，形成對(duì)空間的歸屬感，但結(jié)果往往是內(nèi)部客戶不交流。不交流原因之一是客戶之間有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，如某文創(chuàng)類(lèi)園區(qū)的聯(lián)合辦公空間，客戶高度同質(zhì)化，存在生意上的競(jìng)爭(zhēng)，交流分享是有可能會(huì)被創(chuàng)意盜用。第二個(gè)就是客戶屬性差異過(guò)大，例如互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和傳統(tǒng)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，兩個(gè)團(tuán)隊(duì)從年齡、思維、生活方式差異化都很大，兩者很難形成共同話題點(diǎn)，甚至在很大程度上還會(huì)相互“鄙視”。

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? 提供自嗨型服務(wù)，對(duì)創(chuàng)業(yè)者幫助不大

現(xiàn)在所有聯(lián)合辦公基本上還不具備服務(wù)能力，能做多的服務(wù)都是依靠外界資源來(lái)服務(wù)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。

對(duì)接投融資：最典型的做法就是拿著創(chuàng)業(yè)者BP扔給外面投資機(jī)構(gòu)，或是請(qǐng)一些投資機(jī)構(gòu)來(lái)搞路演，到底創(chuàng)業(yè)者能不能融到資，只有創(chuàng)業(yè)者自己清楚。

導(dǎo)師服務(wù)：空間合作導(dǎo)師基本上就是墻上的照片而已，偶爾參加一下空間活動(dòng)，不會(huì)體系性地對(duì)創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行指導(dǎo)，當(dāng)然這就對(duì)創(chuàng)業(yè)者幫助很有限了。其實(shí)很多導(dǎo)師愿意做空間導(dǎo)師還是以曝光自己為主要目標(biāo)的。

培訓(xùn)服務(wù)：各種免費(fèi)資源嫁接活動(dòng)，實(shí)質(zhì)上仍然是一種活動(dòng)舉辦方的品牌推介的曝光活動(dòng)，質(zhì)量低且沒(méi)有系統(tǒng)性，這種培訓(xùn)活動(dòng)對(duì)創(chuàng)業(yè)者幫助不大，還占用創(chuàng)業(yè)者時(shí)間。

其他服務(wù)：注冊(cè)、財(cái)務(wù)、法務(wù)等服務(wù)也都是尋找外部服務(wù)商來(lái)做，而且每個(gè)空間都是同幾家服務(wù)商，比如某法務(wù)公司，我在很多空間的logo墻上都能看到它的身影?？臻g和服務(wù)商都達(dá)成相互默契，一是各自品牌宣傳，二是相互為對(duì)方倒流。但對(duì)創(chuàng)業(yè)者幫助雖有，但卻有限。

五大問(wèn)題總體來(lái)說(shuō)在各大空間當(dāng)中或多或少都有出現(xiàn)，這是整個(gè)行業(yè)的通病，在未來(lái)我們也希望能夠引導(dǎo)大家對(duì)這五大問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步思考，并試圖和大家一起找到解決辦法的思路。在下一期，我們將著重講解聯(lián)合辦公成本收支不平衡的問(wèn)題，并試圖找到破解之法。