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尋路房地產(chǎn)“新發(fā)展模式”系列報(bào)道之五

　　作為一種重要的新興業(yè)態(tài)，共享辦公既契合了人們對靈活辦公的需求，又能有效盤活存量商業(yè)地產(chǎn)，成為各類資本和運(yùn)營商青睞的對象。雖然經(jīng)歷過初始發(fā)展階段的行業(yè)震蕩，但在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型、“良性循環(huán)”概念興起的當(dāng)下，這一領(lǐng)域仍然值得探討。

　　近日，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶接受了21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪，對于房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式、城市更新領(lǐng)域的前景以及共享辦公的轉(zhuǎn)型迭代進(jìn)行了闡述。

　　優(yōu)客工場成立于2015年，是中國最大的聯(lián)合辦公運(yùn)營商，公司于2020年11月在美上市，被稱為“中國聯(lián)合辦公第一股”。優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶有過多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，親歷了房地產(chǎn)業(yè)的變革與共享辦公行業(yè)的興起和迭代。

　　對于當(dāng)下房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展態(tài)勢，毛大慶認(rèn)為，考慮到人口老齡化、城鎮(zhèn)化減速、居民收入穩(wěn)定性受影響等因素，“良性循環(huán)”與“房住不炒”是房地產(chǎn)行業(yè)未來的主題，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)必須要進(jìn)行整體質(zhì)量內(nèi)涵的升級，而不是尋求數(shù)量上的突破。

　　就共享辦公領(lǐng)域而言，毛大慶指出，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和辦公模式的變革，企業(yè)對輕小、靈活、性價(jià)比高的辦公場地和敏捷辦公的模式更加青睞，這給共享辦公帶來了更大的發(fā)展機(jī)會，同時(shí)也給運(yùn)營商提出了更高的要求。而經(jīng)過資本熱潮洗禮的共享辦公行業(yè)，也正在走向成熟。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶（受訪者供圖）

　　“新模式”要求在存量做文章

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（下稱21世紀(jì)）：去年末以來，監(jiān)管部門在多個(gè)場合提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”、“探索新的發(fā)展模式”的說法，這其中的涵義頗為豐富。結(jié)合行業(yè)發(fā)展階段和政策導(dǎo)向，如何理解“良性循環(huán)”的含義？

　　毛大慶：“良性循環(huán)”與“房住不炒”是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩個(gè)主題。前者是對泡沫的限制，后者是為行業(yè)發(fā)展進(jìn)行托底。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢要考慮三個(gè)大背景，一是人口問題，中國的老齡化趨勢已經(jīng)很明顯了；二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速，一二線城市人口趨于飽和，鄉(xiāng)村振興是城鎮(zhèn)化的B面；三是居民收入水平，尤其是在疫情之下，這是一個(gè)不確定因素。

　　三個(gè)背景因素疊加之下，國家提出“良性循環(huán)”是對行業(yè)的保護(hù)，也是對行業(yè)發(fā)展方向的一個(gè)整體把握。

　　21世紀(jì)：對于各市場主體來說，“新發(fā)展模式”有哪些內(nèi)涵？要探索“新發(fā)展模式”，企業(yè)需要轉(zhuǎn)變哪些思路？

　　毛大慶：隨著人口出生率的下降，中國進(jìn)入老齡化社會，房地產(chǎn)行業(yè)必須要進(jìn)行整體質(zhì)量內(nèi)涵的升級，不再尋求數(shù)量上的突破。

　　住宅需求在很多城市正在趨于飽和，或者由剛需轉(zhuǎn)向改善型需求過渡，增量發(fā)展的商業(yè)邏輯需要轉(zhuǎn)型，如果房地產(chǎn)企業(yè)要追求增長，就要在存量上做文章。

　　優(yōu)秀運(yùn)營商的三個(gè)素質(zhì)

　　21世紀(jì)：隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新領(lǐng)域迎來了更大的發(fā)展空間。但目前來看，該領(lǐng)域仍然面臨投資回報(bào)周期長、商業(yè)模式不明朗等問題，這些問題需要如何破解？

　　毛大慶：基金和REITs可以有效解決投資回報(bào)周期的問題，也是專業(yè)機(jī)構(gòu)能夠整體長期持有物業(yè)資產(chǎn)，持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值，并最終獲得增值回報(bào)的前提。

　　在城市更新項(xiàng)目中，管理能力和運(yùn)營能力同等重要。管理公司憑借優(yōu)秀的品牌勢能，有能力把握項(xiàng)目增長的節(jié)奏，并通過多元化組合資產(chǎn)提升盈利能力。

　　運(yùn)營公司本身不擁有實(shí)體物業(yè)，通過標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營、為空間提供內(nèi)容支持和空間服務(wù)，從而收取運(yùn)營費(fèi)用。因?yàn)檫\(yùn)營公司的存在，可以分?jǐn)偤芏囗?xiàng)目的合并同類項(xiàng)管理費(fèi)用，比如IT、財(cái)務(wù)、人力、傭金等等，以平臺型運(yùn)營模式，以最小成本獲取利益最大化。

　　21世紀(jì)：作為領(lǐng)先城市更新領(lǐng)域的運(yùn)營商，需要具備哪些素質(zhì)？

　　毛大慶：最重要的有三點(diǎn)素質(zhì)。

　　一是在地文化的融合性，運(yùn)營商必須充分了解更新項(xiàng)目所在地的社區(qū)文化，并將其有機(jī)結(jié)合到項(xiàng)目體內(nèi)。

　　二是IP孵化力，運(yùn)營商必須要擁有足夠的年輕態(tài)消費(fèi)洞察力，對于潮流和趨勢有著足夠精準(zhǔn)的判斷力，在空間內(nèi)植入更多具有潮流時(shí)尚屬性的可IP化的內(nèi)容。

　　三是持續(xù)產(chǎn)出的能力，文化和IP都是城市更新的手段，而一家運(yùn)營商最終的成功，必須要依托于持續(xù)產(chǎn)出的能力，只有將在地文化和IP內(nèi)容通過優(yōu)質(zhì)的、高效的運(yùn)營手段推廣出去，獲得可觀的效益，才是城市更新的成功落點(diǎn)。

　　輕資產(chǎn)是大勢所趨

　　21世紀(jì)：前些年，共享辦公一度是資本追捧的熱點(diǎn)。資本熱潮退卻之后，這一領(lǐng)域?qū)⑷绾芜M(jìn)行轉(zhuǎn)型迭代？

　　毛大慶：行業(yè)都在向輕資產(chǎn)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，自持場地的模式將成為歷史。

　　輕資產(chǎn)模式由資產(chǎn)持有者負(fù)擔(dān)啟動成本，運(yùn)營商提供低成本標(biāo)準(zhǔn)化的樓宇管理服務(wù)，投資方與運(yùn)營方發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，共享收益。從運(yùn)營效果來看，這一模式是共享辦公行業(yè)減虧并加速盈利的有效手段。

　　目前，優(yōu)客工場已形成“輕資產(chǎn)+saas+企業(yè)服務(wù)”的業(yè)務(wù)模型，為阿里巴巴、美團(tuán)、360、忠旺集團(tuán)等大客戶提供了多個(gè)城市的定制服務(wù)，大客戶資源和分公司企業(yè)成為了新項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)提升入駐率的基礎(chǔ)。

　　數(shù)字化也是共享辦公轉(zhuǎn)型的重要方面。如優(yōu)客工場，開發(fā)了UDA、Udata等系統(tǒng)提升智能管理效率，通過智慧物聯(lián)+SaaS應(yīng)用云平臺及累積的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，將智能硬件與軟件運(yùn)用到空間運(yùn)營管理和辦公服務(wù)中，以科技手段降低經(jīng)營成本。

　　在經(jīng)歷爆發(fā)、低谷和洗牌之后，共享辦公行業(yè)的焦點(diǎn)不再是圈地?cái)U(kuò)張，而是轉(zhuǎn)向數(shù)字化和企業(yè)增值服務(wù)。

　　21世紀(jì)：企業(yè)增值服務(wù)的原則是什么？主要包括哪些方面？

　　毛大慶：企業(yè)增值服務(wù)主要原則是提升企業(yè)在非主營業(yè)務(wù)的選擇效率，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)輕量化，幫助企業(yè)資源投入越來越少，性能越來越好。主要包括幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)服務(wù)線上化、數(shù)據(jù)化，如提供服務(wù)商線上入駐篩選、入駐審核服務(wù)，提供完善的結(jié)算方式，推動周期產(chǎn)品流轉(zhuǎn)等。

　　另一方面，通過共享辦公線下場區(qū)聯(lián)動線上遠(yuǎn)程辦公的模式，幫助企業(yè)建立更加靈活的遠(yuǎn)程辦公集約化管理生態(tài)，建設(shè)“靈活辦公”友好型辦公場地。

　　共享辦公正在走向成熟

　　21世紀(jì)：疫情和近兩年的經(jīng)濟(jì)增速放緩，對共享辦公帶來了哪些影響？共享辦公的特點(diǎn)出現(xiàn)了什么變化？

　　毛大慶：疫情暴發(fā)的最初階段，對共享辦公有一定影響，畢竟大家都不能出門了，工作生活的半徑受到很大限制。

　　但是當(dāng)疫情逐漸緩解后，我們發(fā)現(xiàn)，共享辦公似乎更受歡迎了，這里有兩個(gè)因素。

　　一是疫情確實(shí)讓中小企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況受到了影響，甚至一些大公司在財(cái)務(wù)上也出了問題，所以對于共享辦公這種小型、靈活、性價(jià)比高的辦公場景，更加青睞。

　　二是疫情暴發(fā)后，敏捷辦公的模式應(yīng)該是更受歡迎了，那種群體式的大辦公環(huán)境，在疫情環(huán)境下是有一定限制的。

　　21世紀(jì)：近年來，中國共享辦公的行業(yè)認(rèn)知度和市場滲透率正迅速提升，但自2019年以來，共享辦公市場的規(guī)模并未快速提升。現(xiàn)階段，這一市場發(fā)展的制約因素有哪些？

　　毛大慶：共享辦公是一個(gè)新興行業(yè)，在最初幾年的爆發(fā)式增長期，行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者存在很多不成熟的或者是缺乏體系化的想法和做法，導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了一些問題。但最近幾年，這個(gè)行業(yè)正在逐漸走向理性，進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

　　我們必須承認(rèn)，共享辦公不是一個(gè)暴利行業(yè)，更不是一個(gè)可以迅速擴(kuò)張的行業(yè)，而是一個(gè)長產(chǎn)業(yè)鏈的社會基礎(chǔ)盤，是服務(wù)于廣大企業(yè)的企業(yè)服務(wù)平臺。

　　我們都知道做好一個(gè)平臺有多難，從搭建、到模塊的塑造，再到整體的嵌合，這些都需要非常多的人力、物力，時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本都要考量。共享辦公的市場在近幾年沒有出現(xiàn)快速提升，恰恰說明這個(gè)行業(yè)正在逐漸成熟，一些基礎(chǔ)的工作正在完成。